부동산 전세계약할 때 HUG 전세보증보험이 중요한 이유(feat. 나의 경험)

본론부터 이야기하자면 여러분들 꼭 HUG 전세보증보험을 들으시면 좋을 것 같습니다. 우선 저의 현재 상황을 생생하게 이야기를 하겠습니다. 전 2021년 2월 26일에 신혼집을 구했습니다. 그때 당시 작은 아파트 형수도 전세가가 5억-6억으로 올라가는 부동산 혼란 시기도 했고 보증금 확보가 그렇게 넉넉치 않아 어떻게 집을 구하려나 하다가 3억 6천만원의 빌라 전세를 들어가게 됐습니다.

 

사실, 그때 당시 아파타를 가고 싶었지만 대부분 서울 아파트는 최소 4억 이상으로 아파트 전세가가 설정된 상태였고 3억 6천만원으로 들어갈 빌리가 아니지만 그 가격대에 제일 깔끔한 빌리여서 들어가게 됐습니다. 그때 당시 부동산 전세계약을 할 때 깡통빌라가 많고 돈을 못 받는다는 이런 저런 이슈가 있어 HUG 전세보증보험을 들었습니다.

 

현재상황

 

계약할 당시는 몰랐습니다. 하지만, 계약한지 14일만에 임대인이 바뀌고 새로운 임대인은 연락도 없는데 핸드폰까지 번호를 바꾸는 상황이 발생했습니다. 마찬가지로 어렵게 새로운 핸드폰 번호를 구매서 연락을 했지만 현재 계약 종료일 2개월 반 전인데도 문자, 카카오톡, 전화에 대한 응답을 하지 않는 상황입니다.

 

더 재미난 사실은 저의 계약 부동산은 폐업을 했고 나중을 위해 임차권 등기명령을 하려면 매도인가 매수인의 매매계약서가 있어야 한다는데 매도인과 부동산은 매매계약서가 없다하고 매수인은 연락이 안되고 완벽하게 총체적 난국이었습니다.

 

그래서 지금 내용증명서부터 저희가 할 수 있는 상황들을 알아보고 조치를 취하고 있는 상태인데 저같은 상황이 있는 사람이 있을까봐 제가 알아봤던 프로세스에 대해서 상세하게 정리해서 알려드리려고 합니다. 

 

우선, 제가 HUG 전세보증보험을 들지 않았다면 보증금 자체를 받을 수 있는 확신이 없다보니 더욱 문제가 발생했을텐데 다행히 임대차계약서 종료 후 한달 뒤에 HUG에서 보증금 반환을 요청할 수 있고 대략 보증금을 받을 수 있는 날짜가 계약종료일 기준 2개월~2개월 반 정도 걸린다고하니 저희는 현재 살던 집의 임차권 등기명령으로 2개월 정도 더 살고 보증금을 받고 이사를 하려고 합니다.

 

그렇다면 위와 같은 상황에서 어떻게 업무를 처리해야지 원활한 프로세스가 될지 현재 제가 알아본 상황을 정리하여 알려드리겠습니다. 참고로 전 전문가가 아니기 때문에 제가 알고 있는 내용들을 정리해서 보내드리오니 참고 바라겠습니다.

 

 

임대인이 제때 보증금을 안돌려 주고
HUG 보증보험에 가입했을 때 프로세스
+ 연락이 안될 때

첫번째, 2개월 전 정확한 계약해지 의사 전달

계약해지 의사 전달은 3가지 단계가 있는 것 같습니다. 첫 단계는 문자/전화/카카오톡으로 계약해지 의사를 밝히고 임대인이 그에 대한 확인을 했다면 캡쳐 및 녹음을 해야 합니다. 하지만, 저 같은 경우에는 임대인 자체가 연락을 안받는 상태다보니 다음 단계로 내용증명을 2차례 보내려고 합니다. 하지만, 수협은행에서 물어보니 가끔 내용증명을 보내면 반송되는 경우가 있다고 합니다. 이럴때에는 마지막 단계로 공시송달(상대방의 주소 또는 근무장소를 알 수 없는 등의 이유로 상대방에게 통상의 방법으로 서류를 송달할 수 없는 경우에 당사자의 신청 또는 법원이 직권으로 행하는 것)입니다. 반송되는 이유는 일부러 안받거나 아니면 받지 못할 상황이라면 더욱 확실하게 공시송달을 통해 계약해지 의사를 밝히는 것입니다. 즉, 이 작업을 2개월 전에는 반드시 해주셔야 합니다.

 

 

두번째, 대출 은행의 전화해서 계약연장 신청

HUG 전세자금 대출을 받았다는 것은 임대차 계약 해지 후에 2개월 뒤에 보증금을 받을 수 있다는 점입니다. 하지만, 대출 은행에 만기일에 돈을 갚지 않는다면 신용에 큰 문제가 생기고 다음 임대차 계약을 할 때 전세자금대출을 받지 못하는 문제 상황이 발생될 수 있으니 꼭 위와 같은 상황을 대출 은행 담당자에게 연락을 해 대출기간을 연장해서 신용에 문제가 없도록 해야 합니다.

※ 또한, 저처럼 임대인이 변했을 경우에는 반드시 대출 은행에 연락을 해야 합니다. 저 같은 경우에는 임대인들이 자기들끼리 매매계약서를 맺고 정확한 통보를 하지 않았기에 몰랐던 부분이고 나중에 은행에 전달하니 '이름, 주민등록번호, 주소, 연락처'를 확인해서 가까운 은행에 방문하여 임대인 변경 신청을 하라고 했습니다. 이 부분도 꼭 확인해주세요.

 

세번째, 임차권 등기명령 신청

자! 그렇다면 위처럼 계약해지 의사 전달을 진행했고 대출 은행에 신용이 문제 없도록 계약연장까지 마무리를 했다면 그 다음은 계약해지 다음날(저같은 경우에는 2월 26일이니깐 2월 27일부터 겠죠?) 임차권 등기명령을 신청해야 합니다. 임차권 등기명령이란 '주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항령 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다, 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도'입니다.

 

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이렇게 등록을 해놔야지 보증금을 돌려주기 전까지 집에서 거주를 할 수 있고 대항령 및 매물에 대한 우선 변제권을 가질 수 있습니다.

 

주택임대차 > 임대차관계 종료 > 보증금의 회수 > 임차권등기명령 신청 (본문) | 찾기쉬운 생활법

 

 

관할센터를 방문할 때 필요한 서류

• 신분증 사본
• 전입일자와 주소변동내용 확인가능한 주민등록등(초)본
• 주택임차권등기가 등재된 등기부등본(결정문으로 가능)
• 전세계약 해지 또는 종료를 증명하는 서류
• 전세계약서 사본(대위변제시까지 원본 제출)
• 인감증명서 2부
• 지급계좌 사본
• 8.그 밖에 공사가 요청하는 서류<공사 양식 다운> https://www.khug.or.kr/hug/web/ge/er/geer001100.jsp

내가 살고 있는 집의 채권을 양도받기 위해서는 위와 같은 서류가 필요합니다. 서류를 발급해서 관할센터를 방문해야 하는데 저 같은 경우에는 서울 관악구다보니 '서부서울관리센터'가 담당 관할센터였습니다. 이번 계기로 내가 사는 집도 중요하지만 임대인과 부동산의 중요성을 알았습니다. 특히, 최근들어 젊은 친구들이 모여서 하는 부동산들이 많은데 전 이제부터 그런 곳은 거르겠습니다. 이유는 돈만 맹목적으로 보고서 전문가인척 하는 사람들이 많은데 역시 한 지역에서 오랫동안 부동산을 운영하시는 진성 부동산 사장님들이 최고라고 생각합니다. 참고하세요.