안녕하세요, 부동산 시장이 점점 안좋아지면서 내년 계약만료 때는 어떻게 집을 마련해야 할까 고민을 하고 있습니다. 특히, 이번에 윤석열 정부로 정권이 교체되면서 문재인 정부때 화두가 된 부동산 시장을 어떻게 잡을 것인가에 대한 관심도 높아진 것 같습니다.
특히, 이재명 전 후보와 윤석열 대통령이 내건 공약중에 주택담보대출 LTV 비율을 높인다라는 이야기가 있었는데 도대체 LTV는 무엇이며 어떻게 2022년 부동산 정책이 바뀌는지에 대한 이야기를 해보려고 합니다.
주택담보대출 LTV란?
LTV는 'Loan On Value Ratio'의 약자로 주택담보대출비율을 의미합니다. 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 할 때 담보물(주택)의 가격에 대한 대출액 비율을 의미합니다. 이렇게 말하니깐 어렵죠? 예시를 들어볼게요
만약에 내가 주택가격 2억을 구매하려하는데 만약에 LTV가 70%라면 1억 4,000만원이 대출로 나오는겁니다. 그렇다면 6,000만원은 내가 현금으로 보유하고 있어야지 2억의 집을 마련할 수 있겠죠? 즉, 돈을 모우지 못하는 청년 및 신혼 부부는 집을 살 수 없는겁니다.
요새들어 부동산 매물은 기본 7억으로 올라가는데 LTV가 80%까지 올려도 5억 6,000만원의 대출은 나오지만 1억 4,000만원의 현금을 보유하고 있어야 한다는 의미입니다. 참 슬픈 현실이죠? 어느 사회 초년생과 신혼부부가 1억 4,000만원으 현금을 보유하고 있을까요?
DSR이란?
대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로 연간 총 부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다.
즉, 내 부채에서 내가 얼마나 갚을 수 있는 금액의 비율을 벌어들이고 있느냐입니다. 만약에 DSR이 적다면은 대출이나 이런 부분들도 잘 안해주겠죠?
부동산시장에서 DSR을 적용할 때 산출식은 'DSR = (주택대출원리금 + 기타대출 원리금 상환액)/연간소득'입니다. DSR산출의 특이점은 주택담보대출을 위한 원리금 뿐만 아니라 신용대출, 자동차할부 등 기타 대출에 대한 원금도 금액에 포함한다는 점입니다.
즉, DSR은 기본적으로 소득이 많아야 대출을 많이 받을 수 있다는 점이며 고소득자에게 유리한 부분이라고 보시면 됩니다. 저소자득 같은 경우 이미 많은 이자를 지출하기 위해 나가는 돈으로 월급을 탕진하기 때문에 낼 여력이 안되는 거죠
DTI란?
금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말합니다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위함인데요 즉, 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다.
예를들어, 연간 소득이 6000만원이고 DTI를 50%로 설정했을 때 총부채의 연간 원리금 상환액이 3000만원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것입니다.
DTI 산출법은 'DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액)/연간소득'입니다.여기서 DSR이랑 다른 점은 기타 대출을 원금이 아닌 이자 상환액으로 계산한다는 점입니다.
2022년 윤석열 정부 부동산 정책은?
부동산 가격이 점점 올라가서 집 마련이 힘든데 왜 LTV, DSR, DTI를 규제할까요? 그것은 바로 규제를 하지 않으면은 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 많은 사람들이 집을 구매하기 되고 투기가 과열되기 때문입니다. 그래서 문재인 정부에서 이러한 투기를 없애기 위해서 부동산 정책을 시행했지만 부동산 가격이 더욱 폭등하는 상황이 발생한 것입니다.
현재 윤석열 정부 LTV공약은 지역을 별도로 구분하지 않고 LTV 한도를 모두 70%로 통일하고 생애 첫 주택을 구입하는 사람에게만 80%를 늘려준다고 합니다. 하지만, 위에서 이야기드렸듯이 이 부분 또한 힘든 상황입니다. 현재 웬만한 아파트 가격이 7억대로 올랐다면 80% LTV일 때 5억 6천원은 대출이 나오지만 결국 1억 4천만원은 현금으로 보유하고 있어야 한다는 말입니다.
예전에는 3억대로도 아파트를 들어갈 수있었지만 지금은? 3억으로 80% LTV라고 할 때 대출은 2억 4천만원이고 현금 6000만원을 보유하고 있으면 할말하죠. 근데 부동산 시장가는 점점 올라가고 대출은 규제되니 집을 사라는건지 말라는건지? 내 집 마련의 꿈? 꿈은 꿈입니다.
